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房产建筑  
如何购买二手房
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一:首先弄清谁是产权人

    第一种情况是,签订合同时,卖方未到场,转而委托他的亲朋好友来签约,买方要弄明白签约人到底是产权人本人还是产权人委托的代理人。如果是产权人本人,要看一下身份证件。如果是产权人的代理人,要看一下是不是有产权人签署的委托书,而且最好要求提供经过公证的授权委托书。如果产权人在国外而委托代理人来签合同,那么委托书还需要经过所在国的公证机关公证并由中国驻该国的使、领馆认证才行,并且要看清楚委托书上是否有代为签订合同或代为收取房款的授权范围。

    第二种情况是,夫妻共同购买的房产,产权只登记了一个人的,那么签合同是要和两个人签还是一个人签?比如张三和李四结婚后共同买了一套房子,但产权只登记为张三,如果别人要买这套房子,应当和张三、李四两个人签合同呢还是只和张三签就行了?笔者认为只要和张三签就行了,除非买房人知道李四不同意出售。因为尽管房产属于夫妻婚后购买的,但由于只登记在其中一人名下,所以其他人只知道登记的人是产权人,未登记的一方不得以该房产是夫妻共同财产而未经其同意为由而主张居间合同或买卖合同无效。

       第三、买售后公房是不是要得到售后公房同住人的同意?公房通常有两个来源:一是福利分房,二是拆私还公。公房的权利人有承租人和同住人,在买断产权后,不光是产权人享有权利,同住人也享有权利,这种权利主要表现为同住人的居住权,居住权这一概念虽然还没有法律明文予以承认,但司法实践中还是认可的。同住人需要满足两个条件:一是要在该公房内连续居住满一年,二是在本市无其他住房,或者虽有其他住房但居住困难。在《上海市房地产买卖合同》示范文本的附件里有一个内容是出售公房需要得到同住人的同意。

    如果上家出售房产没有经过同住人的同意,是不是会造成买卖合同无效?笔者认为买卖合同还是有效的。因为下家没有义务去调查这套房子除了产权人外还有哪些权利人,不动产的登记具有公信力,登记公示出来就是告诉他人谁是产权人,所以下家只要和产权人签合同就可以了,如果产权人出售房屋侵犯了其他权利人包括同住人的利益,同住人完全可以起诉产权人要求赔偿。

二:弄清中介公司的责任

    中介公司最重要的责任是向下家如实报告与订立房地产买卖合同有关的重大信息,包括产权人、室号、有没有权利限制等等,并非只为买卖双方牵线搭桥这么简单。如果中介疏于核实,提供虚假信息或者故意隐瞒事实真相造成客户损失的,要承担赔偿责任。

三:弄清意向金是什么性质

    几乎所有的定金合同或居间协议都有这样的内容:在签订协议时,买方向中介方支付一定数额的意向金,如果卖方认可协议所约定的交易条件,则买方授权中介方将意向金交由卖方,卖方收受意向金后,该意向金转为定金,如果卖方毁约,将双倍返还定金,如买方毁约则丧失定金。下家在签署定金合同或者居间协议时一定要注意“意向金转定金”的条款,要明白一旦卖方认可协议中所确定的交易条件 (主要指房价和付款方式及期限)后,意向金应转为定金了,而转成定金后买卖双方都要受到“定金罚责”约束。

四:注意控制贷款风险

    买卖合同如果约定下家用银行贷款支付房款的话,那么通常会同时约定如果银行不放贷或者没有足额批准贷款,下家要用自有资金补足。下家要贷款的话,一定要明白贷款的风险,也就是说银行如果不贷款,下家准备额外的资金来付房款,否则要承担违约责任,同时还要注意银行放款的时间节点,要注意以下两点:1、下家要在签订合同前,应亲自向银行咨询贷款事宜,根据咨询结果签订合同,不能只听信房产中介的一面之词。2、通常银行在下家取得产证后才会放贷给上家,但有时上家会要求下家取得收件收据后银行就要放贷,这样增加了下家的风险。笔者曾碰到过这样的案件:双方约定下家取得收件收据后银行放贷,但在银行放贷后到下家取得产权期间,上家因为经济纠纷被起诉到法院,房产也被法院查封了,所以下家在取得产权前就付清全部房款,风险很大,建议尽量约定下家取得产权之后放贷。

五:警惕首付被上家挪用

    房产如果有银行抵押贷款还未还清,而且上家要用下家付的首付还贷的,下家要注意首付不被挪用,仅用于提前还贷,所以付款的时候应尽量将首付款直接支付给上家的贷款银行,或者寻求第三方的资金监管。

六:要及时发出书面通知

    二手房买卖交易过程较长,从下定金到交房,少则一两个月,多则三四个月,尽管双方签署的买卖合同对签约、过户、交房的时间和条件都有明确的约定,但在履约过程中,经常会出现一方未在约定期限内履行合同义务的情况,甚至以拖延履行的方式想达到解约的目的。所以,在对未按约定履约时,一定要及时发出书面的催告通知,要求对方及时履约,否则将来可能没有确凿的证据证明是哪一方违约,让法院很难判断。

    一般来说,书面通知有两种:催告通知和解约通知。在另一方超过期限未履约时,守约方催告对方履约,书面通知是证明对方违约的证据。如果对方违约超过约定的期限,守约方可行使合同解除权,同时追究违约方的责任,此时可发出解约通知,解约通知到达对方时合同解除。当然,收到通知的一方若有异议的,也应书面回复,如不及时回复并提出异议,则会产生不利于自己的法律后果。

    总之,二手房买卖的程序相对比较复杂,过程也较长,买卖双方一定要对交易过程和所涉及的各项费用有所了解,对房产中介的话不能偏听偏信,如果财力允许的话,可以考虑聘请专业房产律师代理,全面控制交易风险,减少纠纷。

 
   
   
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